Hrubý vs. čistý výnos z pronájmu: reálný rozpad nákladů na Bali
Inzeráty často slibují hrubé výnosy přes 15 %. Ukazujeme, kolik z tržby skutečně zůstane investorovi po správě, provozu a daních.
Investiční tým Ananta, , 3 min čtení
Klíčové body
- Hrubý výnos je tržba z pronájmu bez odečtení nákladů.
- Správa obvykle stojí kolem 20 % tržby, provoz dalších zhruba 30 %.
- Čistý výnos Ananta modelujeme po odečtení obou položek.
- Daně z příjmů je třeba řešit zvlášť podle vaší daňové rezidence.
Proč se hrubá čísla tak liší od reality
Hrubý výnos vypadá v prezentacích atraktivně, ale nezahrnuje náklady. U krátkodobých pronájmů přitom tvoří náklady podstatnou část tržby: provize rezervačních portálů, úklid, prádlo, energie, internet, opravy, pojištění, marketing a mzdy personálu.
Pokud vám někdo nabízí hrubý výnos 18 % a čistý neuvádí, ptejte se. Rozdíl mezi hrubým a čistým číslem bývá na Bali kolem poloviny.
Rozpad nákladů v modelu Ananta
Model počítá se správou ve výši zhruba 20 % hrubé tržby. Ta pokrývá řízení rezervací, recepci, komunikaci s hosty a reporting. Dalších zhruba 30 % tvoří provozní náklady, tedy úklid, prádlo, energie, údržbu, spotřební materiál, provize portálů a pojištění.
Z hrubého příjmu tak zůstává zhruba 50 % jako čistý provozní zisk. U jednotky za 199 000 USD v základním scénáři jde přibližně o 23 880 USD ročně.
Místní poplatky a daně
Ubytovací služby na Bali podléhají místní dani z hotelových a restauračních služeb, která se obvykle připočítává k ceně pro hosta. Od roku 2024 platí zahraniční turisté také turistický poplatek při příletu. Tyto položky hradí hosté a investorovi neubírají z čistého výnosu.
Daň z příjmu z pronájmu je naopak investorova povinnost. Její výše závisí na struktuře příjmu a na tom, kde jste daňovým rezidentem. Podrobnosti rozebíráme v článku o daňových povinnostech.
Jak číst nabídky ostatních projektů
Při srovnávání projektů vždy porovnávejte čistý výnos po správě a provozu, se stejnou obsazeností a se stejnou cenou za noc. Ptejte se, zda model počítá s rezervou na opravy a s výpadky obsazenosti při rozjezdu.
Naše kalkulačka zobrazuje rozpad nákladů u každého scénáře a u každé jednotky zvlášť, abyste viděli, z čeho se čistý výnos skládá.
Časté otázky
Kolik procent tržby zůstane investorovi?
V modelu Ananta zhruba polovina hrubé tržby, před zdaněním příjmu.
Platím provize rezervačním portálům?
Ano, jsou součástí provozních nákladů poolu, nikoli zvláštní platbou investora.
Je v modelu i rezerva na opravy?
Běžná údržba je součástí provozních nákladů. Detaily fondu oprav upravují pravidla poolu.
Článek má informativní charakter a nenahrazuje individuální právní, daňové ani investiční poradenství. Výnosy jsou modelové scénáře podle podkladů developera.