Průvodce vlastnictvím na Bali: co je leasehold a proč se ho zkušení investoři nebojí
Leasehold je nejběžnější a nejjednodušší cesta, jak může cizinec legálně držet nemovitost na Bali. Vysvětlujeme, jak funguje a jak se prodlužuje.
Investiční tým Ananta, , 3 min čtení
Klíčové body
- Cizinci nemohou v Indonésii vlastnit půdu v režimu plného vlastnictví (Hak Milik).
- Leasehold je dlouhodobý nájem práva užívat nemovitost, sjednaný notářskou smlouvou.
- U Ananta Villas jde o 30 let se smluvním mechanismem prodloužení o dalších 30 let.
- Právo je převoditelné i děditelné a nevyžaduje založení indonéské firmy PT PMA.
Proč cizinec nemůže koupit freehold
Indonéský agrární zákon vyhrazuje plné vlastnictví půdy (Hak Milik) indonéským občanům. Cizinci mají k dispozici jiné formy: právo užívání (Hak Pakai), které je vázané na pobytové oprávnění, právo stavby (Hak Guna Bangunan) prostřednictvím firmy se zahraniční účastí, nebo právě dlouhodobý nájem, tedy leasehold.
Obcházení zákona přes takzvané nominee struktury, kdy je vlastníkem formálně Indonésan, je riskantní a soudy je mohou prohlásit za neplatné. Seriózní investor proto volí legální strukturu, kterou indonéské právo výslovně uznává.
Jak leasehold funguje v praxi
Leasehold je smlouva, kterou vlastník pozemku nebo developer poskytuje nájemci právo užívat konkrétní nemovitost po sjednanou dobu. Smlouva se uzavírá formou notářského zápisu u indonéského notáře a obsahuje přesné označení jednotky, dobu trvání, podmínky prodloužení a práva při převodu.
Pro investora je podstatné, že v rámci leaseholdu může jednotku pronajímat, sám užívat, prodat nebo odkázat dědicům. Ekonomicky se tedy chová velmi podobně jako vlastnictví, jen je časově omezené.
Prodloužení o dalších 30 let
Ananta Villas nabízí leasehold na 30 let, který obsahuje smluvní mechanismus prodloužení o dalších 30 let. Podmínky prodloužení jsou sjednané už dnes ve smlouvě, takže investor nemusí za 30 let vyjednávat od nuly. Konkrétní znění, včetně případných poplatků za prodloužení, je součástí investorského balíčku.
Při hodnocení investice dává smysl počítat s celou dobou 30 let a prodloužení vnímat jako bonus, který zvyšuje hodnotu jednotky při budoucím prodeji. Kupec totiž získává delší zbývající dobu užívání.
Proč se ho zkušení investoři nebojí
Při modelovém čistém výnosu kolem 12 % ročně se pořizovací cena vrátí zhruba za osm až devět let. Zbývající roky leaseholdu tak tvoří čistý zisk. To je hlavní důvod, proč je leasehold na Bali standardem i pro velké mezinárodní investory a hotelové řetězce.
Rizikem není samotná forma leaseholdu, ale kvalita smlouvy a prověření pozemku. Proto doporučujeme vždy nechat smlouvu zkontrolovat nezávislým právníkem. Vzor smlouvy rádi poskytneme předem.
Časté otázky
Co se stane po uplynutí leaseholdu?
Pokud se neuplatní prodloužení, užívací právo zaniká a nemovitost se vrací vlastníkovi pozemku. Proto je důležité mít prodloužení sjednané předem ve smlouvě.
Mohu leasehold prodat před koncem doby?
Ano. Právo je převoditelné, takže zbývající dobu můžete prodat novému kupujícímu za tržní cenu.
Potřebuji k nákupu indonéskou firmu?
Ne. Leasehold u Ananta Villas uzavíráte jako fyzická osoba nebo přes vaši českou společnost, bez zakládání PT PMA.
Článek má informativní charakter a nenahrazuje individuální právní, daňové ani investiční poradenství. Výnosy jsou modelové scénáře podle podkladů developera.