Právní bezpečí zahraničního investora: notář, katastr a ochrana kupujícího
Jaké dokumenty si ověřit, jakou roli hraje indonéský notář a co chrání kupujícího. Praktický kontrolní seznam před podpisem.
Investiční tým Ananta, , 3 min čtení
Klíčové body
- Každá smlouva o leaseholdu se uzavírá formou notářského zápisu.
- Pozemek je evidován v katastru (BPN) a jeho certifikát lze ověřit.
- Stavba musí mít stavební povolení PBG a po dokončení osvědčení SLF.
- Nezávislá právní prověrka před podpisem je rozumný a levný krok.
Role indonéského notáře
Notář (Notaris) v Indonésii není jen ověřovatel podpisů. Sepisuje listinu, ověřuje totožnost stran, kontroluje oprávnění pronajímatele a uchovává originál smlouvy. Notář pověřený převody pozemků (PPAT) navíc spolupracuje s katastrálním úřadem.
Pro zahraničního kupujícího je běžné, že smlouva existuje v indonéské a anglické verzi. Rozhodující bývá indonéské znění, proto je dobré mít ověřený překlad a právníka, který obě verze porovná.
Katastr a certifikát pozemku
Indonéský katastrální úřad (Badan Pertanahan Nasional, BPN) vede evidenci pozemků. Každý pozemek má certifikát s číslem, výměrou a vlastníkem. Před podpisem si lze nechat ověřit, že certifikát je pravý, není zatížen spory a odpovídá skutečné parcele.
Součástí prověrky je i územní plán (tata ruang). Ten určuje, zda je na pozemku povolena turistická nebo rezidenční výstavba. Na Bali existují zelené zóny, kde se stavět nesmí, a právě zde vzniká nejvíce problémových projektů.
Povolení stavby a provozu
Stavba musí mít stavební povolení PBG (dříve IMB). Po dokončení se vydává osvědčení o způsobilosti budovy k užívání (SLF). Pro krátkodobé pronájmy je dále potřeba provozní licence pro ubytovací zařízení, kterou zajišťuje provozovatel rental poolu.
Doporučujeme požadovat kopie všech těchto dokumentů. U Ananta Villas jsou součástí investorského balíčku, případně je předložíme k nahlédnutí při osobní schůzce.
Kontrolní seznam před podpisem
Ověřte identitu developera a jeho dosavadní projekty. Nechte si předložit certifikát pozemku a nájemní smlouvu mezi vlastníkem pozemku a developerem. Zkontrolujte územní plán, stavební povolení a platební kalendář vázaný na milníky výstavby.
Smlouvu nechte projít nezávislým právníkem, ideálně se zkušeností s indonéským nemovitostním právem. Náklady na prověrku jsou zlomkem ceny jednotky a dávají vám klid po celou dobu investice. Tento článek nenahrazuje individuální právní poradenství.
Časté otázky
Musím být u podpisu osobně na Bali?
Ne. Podpis lze zajistit na základě plné moci, kterou ověříte v Česku. Postup popisujeme v článku o nákupu na dálku.
Kdo uchovává originál smlouvy?
Originál notářského zápisu zůstává u notáře, kupující dostává ověřenou kopii.
Mohu si přizvat vlastního právníka?
Ano a doporučujeme to. Podklady pro právní prověrku poskytneme předem.
Článek má informativní charakter a nenahrazuje individuální právní, daňové ani investiční poradenství. Výnosy jsou modelové scénáře podle podkladů developera.